집주인 세금체납 확인방법 (전세사기 예방)

전세사기 방지를 위해서 집주인 세금체납을 확인하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

'전세 이야기하는 데 갑자기 세금은 왜?' 하는 의문이 생기실 것입니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 나라에 내야 하는 세금을 먼저 내고, 남은 돈으로 여러분의 보증금을 돌려주기 때문입니다.

 

집주인이 세금을 엄청나게 많이 안 내고 있으면(체납), 여러분은 보증금을 하나도 못 받을 수 있습니다. 그러니 여러분의 보증금을 지키기 위해서 꼭 집주인의 세금체납 내역을 확인하셔야 합니다.

 

체납세금이 보증금보다 우선하는 경우

'국세기본법이 개정되어서 보증금이 우선순위 높아졌는데 무슨 말하는 거냐?'하고 생각하시는 분들 분명 계실 것입니다.

 

법은 너무 어려우니 간단하게 설명드리자면 아래와 같이 정리됩니다(국세기본법 35조 7항).

-확정일자보다 이전에 체납한 경우: 체납한 세금이 보증금 보다 우선

-확정일자보다 이후에 체납한 경우: 체납한 세금보다 보증금이 우선

 

즉, 법 개정으로 인해 확정일자 이후에 부과된 세금에 대해서는 보호를 받지만, 확정일자를 받기 전에 이미 집주인이 체납한 세금에 대해서는 보호를 받지 못하는 것입니다.

*기존에는 확정일자랑은 상관없이 재산에 대한 세금(상속세, 증여세, 종합부동산세)이 무조건 우선순위가 높았습니다.

 

임대차계약서에 '체납 확인 시 계약을 취소한다'는 특약을 넣는 것 만으로는 보증금을 보호할 수 없습니다. 그렇기 때문에 임대차 계약을 하실 때 미리 집주인의 체납여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

 

혹시라도 보증금관련 문제가 생겼다면, 꼭 법률사무소 등 법을 잘 아시는 분들께 상담 및 도움을 꼭 받으시는 것을 추천드립니다.

 

 

세금체납 확인방법

증명서 요청

가장 간편한 방법으로, 집주인 분에게 세금을 모두 납부했다는 '납세증명서'를 요청해서 확인하는 방법입니다.

 

정부24 사이트에서 '납세증명', '지방세 납세증명'서비스를 사용해서 각각 국세와 지방세를 모두 납부했다는 증명서를 무료로 발급받을 수 있습니다.

*국세는 '납세증명서', 지방세는 '지방세 납세증명서'라고 출력되어 나옵니다.

 

만약 집주인분께서 납세증명서 발급하는 방법을 모르겠다고 하시면, 아래의 글 참조해서 발급받아 달라고 요청하시면 됩니다.

납세증명서 인터넷 무료 발급 방법(국세, 지방세)

 

미납국세등 열람 신청

전자기기를 다루기 어려워하시는 어르신분들이 집주인이시라면, 인터넷으로 증명서를 발급해 주는 것이 어려울 수 있습니다. 이럴 때는 집주인의 동의를 얻은 다음 체납 내역을 열람 가능합니다.

 

그러나 인터넷으로 바로바로 열람되면 정말 좋겠지만, 임대인의 민감한 개인정보라서 임차인(임차예정인)이 직접 세무서(국세)와 지자체(시/군/구청)(지방세)를 방문해야만 열람이 가능합니다.

*내역서 발급, 복사, 사진촬영 모두 불가능합니다. 단순하게 눈으로 보는것만 가능합니다.

 

기존에는 임대인이 '갑'이고, 임차인이 '을'이었다 보니, 세금체납 내역을 알려달라고 말을 꺼내기가 참 어려웠습니다. 그러나 요즘은 법이 개정되어서 임대차계약 시 임대인이 세금 미납내역을 임차인에게 알려주거나, 열람에 동의해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의 7, 임대인의 정보 제시 의무).

 

만약 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우, 계약체결 후에는 임대차기간 시작일까지에는 집주인 동의가 없어도 열람이 가능합니다.

 

구분	내용
신청 시기	-계약일 이전 -계약일 ~ 임대차기간 시작일
신청 및 열람 기관	-국세: 전국 모든 세무서, 민원봉사실 -지방세: 전국 자치단체 시/군/구청, 세무부서
임대인 동의 필요 여부	-계약일 이전 또는 임차보증금이 1천만원 이하 : 동의 필요 -계약일 ~ 임대차기간 시작일 또는 임대차보증금이 1천만원 초과 : 동의 불필요
열람사실 통지	임대인 미 동의시, 열람사실을 임대인에게 통지
필요서류
임대인 동의	-임대차계약서(계약일 이후) -열람신청서 -임대인 신분증 사본 + 신청인 실물 신분증
임대인 미 동의	-임대차 계약서(계약일 이후) -열람신청서(임대인 서명란은 공란으로 작성) -신청인 실물 신분증

*열람신청서는 세무서나 세무부서에 비치되어 있는 것을 사용하셔도 되지만, 임대인의 사전 동의가 필요한 경우 아래의 파일을 다운로드해서 작성하신 후 들고 가시면 됩니다.

[별지 제95호서식] 미납국세 등 열람신청서(주택임차¸ 상가임차)(국세징수법 시행규칙).pdf

0.05MB

[별지 제2호서식] 미납지방세 등 열람 신청(주택임차¸ 상가임차)(지방세징수법 시행규칙).pdf

0.05MB

열람 사전신청

국세의 경우 홈택스에서 미납국세 열람 사전신청이 가능합니다. 홈택스에 로그인하시고, 위 사진처럼 '신청/제출' 메뉴에서 하단으로 스크롤을 내려 '주요세무서류신청바로가기' 하단에 '미납국세등 열람신청' 메뉴를 클릭합니다.

*임차인 본인만 신청 가능합니다.

위 사진처럼 신청인(임차인)과 미납 납세내역을 열람할 납세자(임대인) 정보를 작성합니다. 방문이 편한 세무서를 선택한 이후 관련서식을 다운받아 작성한 뒤 필요서류를 업로드해서 신청을 마무리합니다.

 

입력한 전화번호로 열람 안내 문자를 받으시면, 신청 시 선택하신 세무서를 방문해서 열람을 하면 됩니다.

 

아쉽게도 위택스에는 지방세 열람 관련 사전신청 메뉴가 없습니다. 지방세는 바로 지자체를 방문해서 열람하는 방법밖에 없습니다.

 

거주지 근처 세무서나 시/군/구청은 지도프로그램을 사용하셔서 확인하시면 됩니다.

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이상 전세사기 예방을 위한 집주인 세금체납 확인방법에 대하여 알아봤습니다. 미리미리 꼭 예방하셔서 전세사기를 예방하시길 바랍니다.

 

임대인의 세금 미납내역을 임차인에게 알려주도록 개정된 법은 2023년 7월 19일에 시행되었기 때문에, 아직 모르는 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 이미 시행되고 있는 법이니, 공인중개사 분들이 혹시 빼먹으셨다면 꼭 말씀하셔서 집주인의 세금 관련 내역을 확인하시길 바랍니다.

 

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